Comprar para alquilar es una de las inversiones más habituales. Pero comprar una vivienda y obtener una rentabilidad adecuada por ella depende de muchos factores que hay que tener en cuenta.
A continuación, te contamos si compensa o no comprar vivienda para alquilar y qué cálculos debes de realizar.
Cuestiones a tener en cuenta antes de comprar para alquilar
Para no fallar en tu decisión, existen una serie de aspectos que influyen poderosamente y que debes de tener en cuenta:
- La ubicación: Es uno de los puntos más importantes. De la ubicación de la vivienda dependerá, en gran parte, el retorno de la inversión. Si en la zona hay una demanda elevada para alquilar, probablemente será interesante invertir. De no ser así, lo más probable es que tardes más en amortizar la inversión.
- La comunicación: Si la vivienda tiene cerca zonas comerciales, transporte público, servicios básicos o buenas conexiones, es más probable que guste a futuros inquilinos.
- Estado de la vivienda: Si necesitas pagar una reforma para poder alquilar la vivienda, debes tener en cuenta que el importe de la inversión será más elevado y, probablemente, la rentabilidad menor.
- Estado del edificio y comunidad: Además de tener en cuenta el estado de la vivienda, es importante contemplar el estado del edificio. Averigua si puede haber o no futuras derramadas para arreglos.
- El tamaño: Los pisos más rentables suelen ser aquellos que tienen entre 40 y 60 metros cuadrados. Las propiedades con mayor superficie no lo son tanto.
Cómo calcular la rentabilidad bruta de la operación
Si quieres conocer la rentabilidad bruta que obtendrás a la hora de comprar para alquilar, tienes que tener en cuenta dos variables:
- El precio al que se compra la propiedad.
- El alquiler que cobramos.
La rentabilidad bruta de una vivienda en alquiler es el rendimiento que se obtiene de la vivienda cuando la alquilamos. Para conocer la rentabilidad bruta de una propiedad debemos hacer los siguientes cálculos:
Rentabilidad bruta anual: Precio por el que compramos / Alquiler bruto anual x 100
En estos momentos, la rentabilidad de comprar para alquilar en España está en torno al 6%. Si, en tu caso, estás en torno a esta cifra, significa que estarías ante una buena oportunidad de inversión.
Estos cálculos también puede ayudarte a fijar un precio interesante para el alquiler, si es que también tienes dudas en este sentido.
¿Qué es la rentabilidad neta?
Sin embargo, hay otra cuestión todavía más importante: La rentabilidad neta.
El cálculo anterior nos servirá para calcular la rentabilidad bruta de la vivienda, pero hay otros gastos que hay que tener en cuenta para calcular la rentabilidad neta, que es el beneficio final que realmente vamos a obtener en la operación.
Son los siguientes:
- Gastos asociados a la operación de compraventa.
- El precio de la reforma si fuera necesaria.
- La cuota de la hipoteca en caso de necesitarla.
- El recibo del IBI.
- Los gastos de comunidad de propietarios.
- El precio del seguro de hogar.
- Los gastos de suministros en caso de que corran por cuenta del propietario.
- Otros gastos fijos y variables.
El dato obtenido sobre la rentabilidad bruta te servirá de ayuda de cara a tener una idea aproximada sobre la idoneidad o no de realizar la operación. Una vez hayas adquirido la vivienda y tengas visibilidad completa sobre el total de gastos, podrás calcular la rentabilidad neta que te ayudará a conocer, más en detalle, la rentabilidad de la operación.
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