Eres una persona legal… y lo sabes!!! El tan popular eslogan que ha inundado hace no mucho tiempo tus grupos y chats de Whatsapp, nos sirve de perfecta introducción para lo que hoy quiero contarte.
Te ponemos en una situación que se nos está dando con bastante frecuencia en los últimos tiempos:
Acabas de comprar una vivienda a otro propietario que cumple con todos los requisitos que tanto tiempo llevabas deseando: la zona de la ciudad que querías, los metros que buscabas, el número de habitaciones, el entorno, el precio que has pagado,… todo es perfecto y ya se ha convertido en la casa de tus sueños.
Como eres una persona que cumple con todas sus obligaciones fiscales, presentas la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y cuando te comunican el importe que tienes que pagar, descubres que es elevadísimo y el valor sobre el que han calculado este impuesto, poco tiene que ver con el precio que has pagado por tu vivienda.
¿Qué ha pasado?
¿Por qué la administración te reclama una cantidad mucho mayor?
La verdad es que esta situación es casi al cien por cien una consecuencia de la crisis del sector inmobiliario en los últimos años.
La administración, para el cálculo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, en lugar de recoger el valor de compra de tu vivienda, toma el valor catastral y le aplica un coeficiente multiplicador.
Como el precio de la vivienda ha caído tanto en los últimos años, es muy común que el precio de compra de tu vivienda sea inferior a su valor catastral, con lo que te encuentras que el importe para liquidar el ITP es mucho mayor del esperado.
La solución no siempre es fácil, pero sí que puedo adelantarte que podemos ayudarte para intentar solucionar este problemón, aunque creo que antes de detallarte el cómo, quizás deberíamos contarte qué es el ITP, cómo te afecta y qué tienes que tener en cuenta.
¿Qué es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), es un impuesto estatal cuya gestión y cobro está transferido a las Comunidades Autónomas y que grava las trasmisiones patrimoniales onerosas como la compraventa de bienes, la constitución de derechos reales, y los alquileres.
Es cierto que también se aplica en casos de operaciones de empresas y sociedades, pero entenderás que esa parte no la tratemos en este blog inmobiliario.
Dicho en lenguaje coloquial y quizás un poco bestia: Si compras una vivienda de segunda mano o vives de alquiler… prepara el bolsillo.
Es probable que en los últimos meses hayas oído, visto o leído algo sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales.
- A finales del año pasado, por los nuevos tipos impositivos en la Comunidad Autónoma de Aragón, que entraron en vigor en este año y entre los que se encuentra el ITP con una subida mínima del 1%.
- En los primeros meses de este año, por el eco que ha habido en muchos medios de comunicación de la iniciativa de Madrid, Cataluña, Asturias y Andalucía para reclamar a los ciudadanos que viven de alquiler, el pago del ITP de alquiler.
¿Tienes que pagar el ITP si vives de alquiler?
Imagino que si estás viviendo de alquiler, ya conoces la respuesta y si no es así… te habrán comenzado a temblar las piernas, y estarás deseando conocer la respuesta… ¿no?
Pues al grano. Sólo hay una respuesta y esta es SÍ.
Si vives de alquiler, tienes que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales por alquiler.
Es importante que sepas que esto sólo afecta a las viviendas y no a los locales comerciales y otros usos similares, ya que en este caso entre en juego el IVA que es incompatible con el ITP.
La verdad es que el tema del impuesto de transmisiones patrimoniales de alquiler, tiene demasiada enjundia y lo trataremos en profundidad en un próximo artículo de nuestro blog inmobiliario, pero sí que me gustaría adelantarte que:
- Aunque hay algunas excepciones, el pago del ITP de alquiler corresponde al inquilino o arrendatario, es decir, a la persona que vive de alquiler.
- Hay un plazo de 30 días para abonarlo desde que se formaliza el contrato de alquiler.
- Para calcular lo que tienes que pagar, tienes que tomar como base para el cálculo el importe total que vayas a pagar por el período de alquiler que hayas decidido con el arrendador de la vivienda.
- En el caso de que no haya un plazo determinado en el contrato, se toma un mínimo de 6 años.
- Cada vez que se renueve el contrato por un nuevo período hay que volver a tributar.
¿Cuánto se paga en Aragón por el ITP?
Hasta el último cambio introducido por la DGA en el ITP, siempre se tributaba con un porcentaje fijo, independientemente de la cantidad por la que se cerrase la operación inmobiliaria.
En la actualidad, en Aragón se tributa el ITP por una escala progresiva que te detallamos a continuación:
Estos datos reflejan el tema general, pero hay algunas excepciones y regulaciones especiales, que sin entrar en mucho detalle, te enumeramos a continuación:
- En el caso de que renuncies a la exención del IVA, el tipo aplicable es del 3%.
- Si el importe que pagas por la compra de tu vivienda habitual es igual o inferior a 100.000 €, puedes disfrutar de una bonificación del 12,5% siempre que estés en alguno de estos casos:
- Menor de 35 años.
- Tienes una discapacidad igual o superior al 65%.
- Eres una mujer víctima de violencia de género.
Además, la bonificación es acumulable si cumples varios de estos requisitos.
- Si tienes familia numerosa, al comprar tu vivienda habitual, tienes una bonificación del 50% sobre la cuota íntegra resultante de aplicar el ITP.
- En el caso de que renuncies a la exención del IVA, el tipo aplicable es del 3%.
- Si el importe que pagas por la compra de tu vivienda habitual es igual o inferior a 100.000 €, puedes disfrutar de una bonificación del 12,5% siempre que estés en alguno de estos casos:
- Menor de 35 años.
- Tienes una discapacidad igual o superior al 65%.
- Eres una mujer víctima de violencia de género.
- Además, la bonificación es acumulable si cumples varios de estos requisitos.
- Si tienes familia numerosa, al comprar tu vivienda habitual, tienes una bonificación del 50% sobre la cuota íntegra resultante de aplicar el ITP.
¿Cómo te ayudamos a reclamar por el ITP de tu vivienda?
Llegados a este punto, hemos identificado un problema que se está dando con cierta frecuencia y que consiste en que la administración te reclama un importe elevado para liquidar el ITP. Hasta ahora te hemos explicado qué es este impuesto, quién lo gestiona y qué porcentaje tienes que liquidar en función del precio de la vivienda.
Nos queda detallarte cómo podemos ayudarte.
Lo primero que tienes que tener en cuenta es que para saber cuánto tienes que pagar, tienes que partir del valor catastral de la vivienda y con esa cantidad, aplicar el porcentaje que le corresponda según la tabla que te hemos detallado anteriormente, para que te de el importe final a abonar por el ITP.
Si hay diferencia entre el valor catastral del inmueble y el precio de compra real de tu vivienda, entenderás que estás pagando mayor cantidad de la necesaria y es aquí donde desde Landa Inmobiliaria podemos ayudarte.
Vaya por delante que somos expertos inmobiliarios en Zaragoza y su entorno y conocemos en profundidad la legislación aplicable en Aragón, con lo que si tu consulta es de viviendas ubicadas en otras comunidades autónomas, podremos orientarte inicialmente, pero te recomendamos ponerte en manos de agentes inmobiliarios especialistas en tu zona.
El problema siempre radica en que según la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (art. 10.1 RDLeg 1/1993) y el reglamento del impuesto de transmisiones (37.1 de RD 828/1995), tienes que tributar por el VALOR REAL de la vivienda y la verdad es que hay grandes diferencias entre la forma en que una y otra parte definen el valor real.
Como consecuencia de que este concepto no esté bien definido y de los problemas de financiación de las comunidades autónomas, estas últimas suelen inflar los valores de tasación realizados por sus técnicos o aplicar coeficientes correctores al valor catastral de la vivienda con un afán recaudador.
Dicho esto, entenderás que es fácil que si te encuentras en esta situación, te sientas indefenso, y es aquí donde podemos ayudarte estudiando tu caso para ver si la cantidad que tienes que pagar del ITP se corresponde con la realidad.
Son ya muchos casos en los que hemos ayudado a nuestros clientes, con un alto grado de satisfacción, como por ejemplo el de María Pilar Rodríguez, que heredó una casa en la calle Rufas tras el fallecimiento de su tía Ascensión y con el que logramos un importantísimo ahorro para María Pilar en el pago de impuestos.
Y es un caso muy significativo, ya que su tía Ascensión le deja en herencia el 50% de la vivienda de la que María Pilar ya era propietaria del otro 50%.
Antes de aceptar la herencia, solicita a la DGA la «información sobre el valor a efectos fiscales de bienes inmuebles con carácter previo a su adquisición o transmisión» y le contesta dándole un valor de mercado a febrero de 2015 de de 85.344€.
Teniendo en cuenta que se trata de una vivienda construida en 1936 y no tiene ascensor, contacta con nosotros para que le realicemos una valoración del inmueble, ya que cree que es un valor totalmente desproporcionado y fundamental ya que es el valor sobre el que se calculan los impuestos, tanto el de transmisión como el de sucesiones.
En una valoración inicial, en la que tenemos en cuenta las características del inmueble y el precio de mercado de la vivienda en Zaragoza, le decimos que la vivienda podría venderse entre 35.000 € y 40.000 €.
María Pilar, analizando el pago de impuestos al que tendría que hacer frente por el valor que le da a la vivienda la administración, frente a los ingresos que podría conseguir por la venta de la vivienda, se plantea seriamente el no aceptar la herencia ya que los impuestos se comerían cualquier beneficio y además correría con el riesgo de no poder venderlo.
Llegados a este punto, le ofrecemos nuestra ayuda para representarle ante la DGA y presentamos una tasación de 30.367,20€ que finalmente aceptan como valor de mercado.
Una vez alcanzado el acuerdo con la DGA, paga los impuestos de sucesión para hacerse heredera y nos deja el piso para su venta, que finalmente conseguimos vender por 39.000 €, cumpliendo con todas la expectativas de María Pilar que nos transmite su enorme satisfacción por el trabajo que le hemos realizado.
Y después de contarte el caso de María Pilar y Ascensión en primera persona, queremos advertirte de que esto no significa que todos los cálculos de la administración del impuesto ITP sean recurribles. El estudio inicial de tu caso es el que permitirá saber si es justo o tiene posibilidades de recurrirse.
