Seguro que en más de una ocasión te han hecho esta pregunta o quizás la has preguntado tú… ¿Cuánto te ha costado tu casa?
Normalmente, a nada que haya un poco de amistad o relación con la otra persona, la gente no suele tener problema en decir lo que le ha costado su casa pero,… ¿sabes cuántos incluyen en ese valor los gastos y los costes del papeleo asociados a la compraventa de una vivienda?
Por nuestra experiencia te podemos adelantar que son muy pocos los que lo incluyen y creemos que es un error puesto que, pueden incluso alcanzar un 20% del precio de venta, con lo que es una cantidad lo suficientemente importante como para tenerla en cuenta.
Para que tengas claro todos los gastos y papeleo que intervienen en cualquier operación de compraventa de una vivienda, te hemos preparado en colaboración con los amigos de Inmogesco, una infografía en la que tienes resumido de una forma muy gráfica todo lo que tienes que tener en cuenta, tomando como ejemplo la ciudad de Zaragoza, en la que somos expertos inmobiliarios:
Por si te ha quedado todavía alguna duda, te ampliamos a continuación la información de cada uno de los puntos de esta infografía inmobiliaria.
Gastos de Tasación
Con una horquilla de precios aproximada entre los 100 € y los 400 €, las empresas y profesionales que se dedican a la tasación valoran la vivienda a tasar, teniendo en cuenta los siguientes aspectos:
- Dónde está ubicada la vivienda (población, zona, calle,…)
- El entorno de la vivienda (Cómo está comunicada, parques y jardines, centros comerciales, zonas deportivas).
- El precio del metro cuadrado estipulado en la zona donde está ubicada la vivienda a tasar.
- Los metros cuadrados construidos y habitables.
- El estado de conservación en el que se encuentra el inmueble.
- Elementos de mejora que se hayan incluido en la vivienda.
Con todos estas variables y otras menos importantes que también intervienen en el proceso, entenderás que la tasación de una vivienda está limitada en el tiempo, y suele tener una validez de 6 meses, por lo que es un dato que también tienes que tener en cuenta.
Si hay una hipoteca de por medio, la entidad financiera que te ha concedido el crédito, encargará un profesional de su confianza, ya que en la mayoría de los casos, la vivienda está incluida como aval del préstamo hipotecario.
La verdad es que el tema de la tasación es un recurrente en nuestro blog y dependiendo de la cuestión que necesites tratar, puedes ampliar la información en estos artículos ya publicados:
- ¿Puedes vender un piso heredado si tu hermano no quiere?
- El precio de la vivienda: ¿sube o baja?
- Por qué las herencias te pueden generar problemas
Gastos de Notaría
Este es un gasto variable y se calcula conforme a un arancel establecido por el Gobierno, tomando como base el valor reflejado en la escritura.
Desglosando la factura del notario para una compraventa tendrías:
- Documentos de cuantía: lo que te cobra el notario en función del importe de compraventa de la vivienda.
- Folios de matriz: Son las hojas oficiales que se utilizan en la redacción de la escritura original.
- Copia autorizada: La copia autenticada notarialmente del original.
- Papel timbrado.
- El IVA: Actualmente es el 21% del total de la factura.
- Nota registral: El notario solicita información al Registro de la Propiedad y comunica que se ha concretado la escritura.
- Copias simples: Copias realizadas únicamente con el sello del notario.
Gastos de Gestoría
Este es el típico gasto que puedes evitar si eres el comprador, aunque es cierto que si hay hipoteca de por medio, la entidad financiera puede exigirte que la realice una gestoría de su confianza o con la que trabajen habitualmente.
Su labor consiste en realizar todos los trámites de inscripción de la escritura y de liquidación de los gastos de notaría, registro e impuestos.
Los honorarios de las gestorías en un proceso de compraventa de una vivienda, se suelen fijar en función a los valores escriturados y varía dependiendo de la gestoría o el profesional elegido.
Gastos de Registro
Cualquier inmueble, englobando en este término a viviendas, naves, locales o terrenos tienen un propietario. Para llevar un control de toda esta importante información, la ley exige que estén censados en el registro de la propiedad.
Así pues, una vez que la compraventa del inmueble se ha llevado a cabo, es imprescindible el registrarlo en el registro de la propiedad y abonar los gastos que de esa inscripción se derivan y que se cuantifican por un arancel que está definido por el gobierno y que es variable en función del importe de la compraventa.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Este impuesto sólo interviene en el caso de que la operación se lleve a cabo en una vivienda de segunda mano, quedando excluidas las viviendas nuevas.
Es importante que conozcas que está transferido por el gobierno a las comunidades autónomas, luego dependiendo de en qué región esté ubicado el inmueble, serán de aplicación unas condiciones u otras.
En el caso de Aragón, el impuesto de transmisiones patrimoniales es del 7% y se calcula sobre el previo de la compraventa, si bien hay algunas excepciones como en el caso de las familias numerosas, que puede bajar hasta un 3% si cumplen determinados requisitos.
Impuesto Sobre el Valor Añadido
Este impuesto es el famoso IVA, sólo aplica en el caso de que sea una vivienda nueva y es abonado por el comprador de la vivienda al promotor de la misma.
Como es un impuesto estatal, está sujeto a las leyes aprobadas por el parlamento y en estos momentos es del 10%.
Impuesto de actos jurídicos documentados
Este impuesto grava todos aquellos actos en un documento público que tengan una cuantía económica, como las compraventas y las hipotecas.
Será abonado en la comunidad en la que se formalice la operación o se constituya la hipoteca y en el caso de Aragón, actualmente está gravado con un 1% del valor de la compraventa y tienes un mes de plazo para presentar la autoliquidación, teniendo en cuenta que si el último día del plazo coincide con sábado, domingo o festivo, se prorrogará al primer día hábil siguiente.
El pago puedes realizarlo:
- En la oficina de Gestión Tributaria competente.
- En las sucursales de las entidades bancarias colaboradoras, si se ha descargado el impreso de autoliquidación a través de la página web del Gobierno de Aragón.
- Presentando telemáticamente el pago online.
En cuanto a la forma de pago, tendrías estas opciones:
- En efectivo metálico.
- Mediante un talón conformado a nombre de la Comunidad Autónoma de Aragón, siempre que se efectúe el pago en las oficinas de la Administración Tributaria de Aragón.
- Cheque bancario nominativo, que también sea abonado en las oficinas tributarias aragonesas.
Seguros
Si al realizar la compraventa, contratas una hipoteca o te subrogas a una ya existente, tienes la obligación de contratar un seguro de daños que cubra el valor del inmueble en el caso de algún siniestro.
Este tipo de seguro obligatorio sólo cubre el continente, es decir el valor de la estructura de la casa pero no su contenido, aunque puedes ampliar las coberturas para que también incluya los enseres y bienes que están dentro del domicilio.
Impuesto de Bienes Inmuebles
También llamado por su acrónimo IBI, es un impuesto que tiene transferidas las competencias al municipio donde está ubicado el inmueble y por lo tanto es variable en función de las condiciones marcadas por cada Ayuntamiento.
Para calcular el importe del IBI, se tiene en cuenta:
- El valor que se le de a tu inmueble calculado a partir del valor catastral.
- El tipo impositivo que en cada municipio se aplique.
En el caso de que un mismo inmueble se encuentre localizado en más de un municipio, tendrás que pagar a cada localidad en proporción a la superficie que ocupe en cada uno de ellos.
El valor catastral, se utiliza como base para calcular la mayoría de los impuestos que están relacionados con los bienes inmuebles como el IBI, la plusvalía municipal, el IRPF, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y tienen que ser revisados, cada 10 años como mínimo.
Es importante que recuerdes que el pago del IBI le corresponde al propietario de la vivienda a fecha 1 de enero, con lo que si vas a comprar una vivienda de segunda mano, es importante que negocies este punto.
Impuesto sobre el incremento de valor de los bienes de naturaleza urbana
También llamado plusvalía y que ya te hemos detallado en el artículo Cómo evitar pagar plusvalía si vendes tu piso perdiendo dinero, este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos sobre los que está construida la vivienda.
Según la ley, debe abonarlo el vendedor, salvo que exista un acuerdo entre las partes que tendrá que venir reflejado en la escritura pública de compraventa.
El importe de este impuesto depende de varios factores:
- Los años transcurridos desde la última vez que se pagó.
- El municipio en el que esté ubicada la vivienda.
- La zona en la que esté situada.
Certificado Energético
Como ya te adelantamos en el post Certificado energético: Evita que te sancionen por vender o alquilar inmuebles, es obligatorio desde el año 2013 para comprar o alquilar un inmueble o local comercial, y cuya responsabilidad de conseguirlo corre por cuenta del propietario de la vivienda, quien debe contratar el servicio de un técnico certificador para obtener su certificado energético.
Certificado Energético de la Comunidad
También corresponde al propietario solicitar a la comunidad donde está ubicado el inmueble, un certificado como que está al corriente de pago de las cuotas de la misma. Debe estar firmado por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.
Esperamos que, con esta infografía y la posterior ampliación de la información, te hayan quedado claros todos los gastos y papeleo que intervienen en una operación de compraventa de cualquier inmueble y así puedas evitar sorpresas, tanto legales como económicas.
Te animamos a compartir esta infografía con todas aquellas personas que creas que puede ser de su interés. Les darás una información que creemos que es muy valiosa y nos ayudarás a hacer llegar este blog inmobiliario a más personas, con lo que te estaremos muy agradecidos.
