Andaba disfrutando de los últimos días de las fiestas del Pilar cuando casualmente me encontré con una vieja conocida en una calle del centro de Zaragoza:
- ¡Qué alegría verte! ¡Cuánto tiempo ha pasado desde la última vez que estuvimos tomando un café juntas en el centro, en la cafetería de la Calle Alfonso! ¿Recuerdas?
- Pues claro que lo recuerdo. Lo pasamos muy bien Pilar.
- Además, quería llamarte esta semana. Tengo un problemón con mi hermano con el piso que heredamos cuando murió mi padre y quería que me asesoraras como experta inmobiliaria. ¿Por qué no quedamos mañana y te pongo al día para ver qué me recomiendas?
- Estupendo Pilar, nos vemos pues mañana en la terraza de Montal en la Plaza San Felipe y comemos allí. Tienen ahora unos menús que están genial de precio, buenísimos y ¡esa terraza es fantástica!
- Perfecto, nos vemos pues a las 2 en Montal. Me han hablado muy bien pero la verdad es que aún no he estado.
Pilar es una buena amiga. Coincidimos en la facultad y desde entonces se forjó una bonita amistad. Desde hace unos años no nos vemos mucho porque es complicado cuadrar nuestras agendas, pero siempre buscamos un hueco para vernos por lo menos un par de veces al año y la verdad es que me apetecía un montón.
La relación que mantiene con su hermano ha sido siempre de amor-odio. No pueden estar juntos, tienen opiniones contrapuestas en casi todos los temas que tratan, pero no permiten que nadie hable mal del otro en su presencia.
Actualmente no se hablan. Desde que murió su padre la relación es casi inexistente y utilizan a otros familiares o amigos para comunicarse, lo que sin duda afecta personalmente a Pilar y creo que también a su hermano.
Hace unos años, cuando su padre falleció, les dejó en herencia el piso donde vivía. Quizás era el último intento de su padre para que la relación personal entre los hermanos cambiase, pero la realidad es que sólo consiguió alejarlos más.
Llegaron las 2 de la tarde del día siguiente y allí estaba Pilar. Como siempre perfectamente vestida, conjuntada y desprendiendo una imagen como si el tiempo no hubiese pasado por ella.
- Hola Pilar, ¡qué guapa estás!
- Mira quién fue a hablar. Tú siempre estás «fantástica de la muerte»
- jajajajajajaja
Después de pedir nuestra comida y tratar de cosas personales que entenderás que no entre en detalle, pues no vienen a colación en el tema que nos ocupa, comenzó a describirme cuál era la situación.
La Historia de una herencia
Los padres de Pilar vivían en un piso del barrio de Las Fuentes. Cuando falleció su madre hace ya bastantes años, Pilar se ocupó prácticamente en exclusiva de su padre y se fue a vivir a casa de Pilar. Su hermano iba a visitarlo a casa de Pilar con cierta frecuencia, aunque no todo lo que a su padre le hubiese gustado.
Como tanto Pilar como su hermano gozaban de una buena situación económica, el piso de su padre no lo pusieron nunca en alquiler ni en venta, aunque es cierto que durante ese espacio de tiempo, Pilar se encargó de todos los gastos que generaba (IBI, comunidad, luz, calefacción, agua, basuras,…)
El hermano de Pilar se separó hace ahora unos diez años. Entonces le dijo a Pilar que había llegado el momento de repartirse el cuidado de su padre y lo harían 2 meses cada uno en sus respectivas casas, con lo que el piso del padre continuaba sin ninguna actividad.
Continuaron en esa situación hasta que falleció su padre y cuando se dieron cuenta de que el piso de su padre se lo habían dejado al 50%, decidieron no ponerlo en venta ni en alquiler hasta que les hiciese falta a alguno y entonces ya verían cómo se apañaban.
Para sufragar los gastos de la vivienda, acordaron dejar en una cuenta bancaria una parte del dinero que habían recibido de su padre y así tenían la sensación de que se iban pagando solos.
Y llegamos al día de hoy. Antonio, el hermano de Pilar, quiere poner a la venta el piso del padre porque necesita ese dinero para realizar una inversión.
Pilar siempre había soñado con quedarse en propiedad con la vivienda de la herencia, puesto que para ella tiene un gran valor sentimental y no está dispuesta a que quede en manos de un tercero, mientras que su hermano piensa que si se lo queda Pilar en propiedad, no podrá sacar un rendimiento económico óptimo de la operación.
Además Pilar se siente legitimada porque ha cuidado muchos más años de su padre y ha asumido todos los gastos del piso hasta que recibieron la herencia, momento en el cual los sufragaron al 50%.
¿Puedes vender tu piso heredado?
Los motivos que pueden llevar a los herederos a poner un piso en venta son diversos, pero por nuestra experiencia, la primera causa está ligada íntimamente a un tema económico, como a priori parece también en este caso.
Con respecto a los derechos que tiene Pilar sobre el piso, sentimentalmente puede parecerte que debería triunfar su opinión, pero legalmente tiene la propiedad al cincuenta por ciento con su hermano y eso es lo que vale.
Quizás podría intentar documentar que se hizo cargo de los pagos de los gastos de la vivienda, para que se le abonasen, pero con el tiempo transcurrido parece una tarea complicada.
Si te encuentras en esta tesitura y has decidido conjuntamente con el resto de propietarios poner la casa en venta, tendrás que asegurarte de tener todos los papeles en regla y haber liquidado todos los impuestos que se derivan de una herencia. Básicamente, tendrías:
- ¿Has formalizado la adjudicación de herencia? Este documento es necesario para justificar el cambio de titularidad del fallecido a los herederos.
- ¿Has pagado a hacienda el impuesto de sucesiones?
- ¿Has liquidado la plusvalía? Recuerda que tienes 6 meses desde la fecha del fallecimiento, extensible hasta 1 año en condiciones especiales y previa solicitud de ampliación por escrito si no quieres tener que pagar con recargos.
- ¿Has inscrito el piso en el registro de la propiedad?
Y entonces, ¿qué opciones crees que tienen?
Ya te hemos hablado en otros artículos sobre la venta de una vivienda de los distintos problemas que pueden surgir durante el proceso, pero en la mayoría de ellos, los tratábamos suponiendo que la figura del vendedor estaba representada por una única persona o en su defecto por varios propietarios que tenían un acuerdo previo para la venta de la casa.
En esta ocasión, queremos abordar el caso de Pilar y Antonio, en el que la vivienda tiene más de un propietario con opiniones distintas y la situación es irreconducible.
Estos casos son más habituales de lo que puedas pensar y cualquier agente inmobiliario con un poco de experiencia en el sector, seguro que se ha encontrado con alguno de ellos. Su primera reacción habrá sido tratar de resolver el conflicto, porque como podrás ir comprobando, todo es mucho más sencillo y el beneficio para todos es mayor.
Es cierto que en algunas ocasiones hemos logrado hacer entrar en razón a las partes limando sus diferencias para que consigan un mayor beneficio individual, pero normalmente el acuerdo no es posible, ya que este tipo de propietarios suelen ser parejas que han roto su relación (divorcios, separaciones,…) o herederos de una propiedad, que tienen malas relaciones personales o intereses opuestos que no son capaces de resolver.
¿Qué pasa si una de las partes quiere vender o alquilar la casa y el otro no?
A priori la pregunta ya es sinónimo de conflicto, transmite una difícil solución y seguro que más preguntas se te agolpan en la cabeza:
- ¿Cómo se llega a un acuerdo?
- Si hay una de las partes que es mayoría, ¿impone su criterio sobre la minoría?
- Independientemente de si tu opinión es mayoritaria o no ¿qué derechos tienes?
Para darte una respuesta adecuada estas preguntas, lo mejor es acudir al Código Civil que es el que regula estos casos y concretamente en su título III que va desde el artículo 392 al 406 y que básicamente vienen a decir que:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad y cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida”.
Así pues, cuando se trata de bienes indivisos, puesto que no puedes dividir por ejemplo la cocina entre los copropietarios porque resultaría inservible para su uso, se hará la división económica conforme al porcentaje de propiedad que se tenga mediante la adjudicación a alguno de los copropietarios.
Este, pagará el precio que corresponda a los demás según el porcentaje que tenga cada uno si todos están conformes, o se venderá y se repartirá el dinero entre todos ellos, también proporcionalmente a sus cuotas.
Las principales opciones que se te plantearían en el hipotético caso en el que te vieses en esta situación serían:
- Una de las partes se queda con la vivienda o lo que viene a llamarse liquidar la copropiedad, para lo que tendrá que indemnizar a las otras partes en función del porcentaje que tenga cada una. Para el cálculo de la indemnización, se le da a la casa su valor de mercado previa tasación. La figura legal se llama extinción de condominio. Parece la opción preferida por Pilar, pero dependerá de que Antonio esté de acuerdo con el valor de tasación de la vivienda.
- El piso lo compra un tercero y liquidan el condominio, recibiendo cada uno su parte. Esta parece la opción preferida por Antonio, pues piensa que de esta manera podrá sacar más rendimiento a la casa.
- Si no encuentran ninguna solución en la que todas las partes estén de acuerdo, podrán acudir a la vía judicial para resolver el conflicto.
La herencia de casas, un foco de chollos y conflictos familiares
El caso de Pilar y Antonio, pese a parecer excepcional, no deja de seguir unas pautas claras que se producen cuando hay conflictos personales e intereses encontrados en las herencias.
Si al final Pilar acepta mis consejos y llega a un acuerdo con su hermano que sea lo más satisfactorio posible para ambos, evitará:
- Una mala operación: Las disputas y las prisas por deshacerse del inmueble suelen ser muy negativas para los herederos.
- En los pisos procedentes de sucesiones se encuentren verdaderas oportunidades,… pero para el comprador.
- Aunque siempre ha existido esta figura, En los últimos tiempos han surgido bastantes ‘cazadores de proindivisos’, quienes intentan sacar partido del conflicto familiar y obtener una oportunidad de negocio,… para ellos.
- En el caso de llegar a juicio, es probable que haya una resolución para forzar su subasta y un tercero podrá adquirirla entera a un precio muy bajo.
Evidentemente en cada una de las opciones, pueden darse múltiples particularidades y cada caso tendrá sus matices, pero creo que por lo menos habremos conseguido darte una orientación de las opciones que se plantean en estos casos.
Mi recomendación para Pilar es que se centre en lo que es legal por encima de sus sentimientos particulares y trate de llegar a un acuerdo con su hermano previo a que la situación llegue a los juzgados, en los que seguramente perderán ambos… y créeme cuando te lo digo, porque durante estos quince años de actividad hemos visto muchos casos similares.
