Tanto si ya tienes vivienda como si estás valorando la posibilidad de comprar un piso, lo más probable es que hayas necesitado o necesites financiación.
Y afirmamos lo anterior porque según los datos oficiales, un poco más del 65% de las operaciones inmobiliarias en España, han necesitado constituir una hipoteca para afrontar la compra de la casa, frente al 35% que se han firmado sin necesidad de un crédito hipotecario.
Partiendo de la premisa de que perteneces a este grupo mayoritario de la población en el que es indispensable acceder a un crédito hipotecario para afrontar la adquisición de una vivienda, vamos a darte una serie de consejos que tienes que tener muy en cuenta a la hora de abordar la operación o que te permitan valorar si la formalización de tu hipoteca la llevaste a cabo en unas condiciones óptimas.
¿Cuáles son los aspectos más importantes a tener en cuenta en una hipoteca?
Simplificando los condicionantes que intervienen en el proceso, podemos resumir las variables que intervienen en:
- Gastos de Constitución de la Hipoteca.
- Porcentaje máximo de financiación con respecto al valor del inmueble.
- A cuantos años puedes financiar la vivienda.
- Es mejor un crédito a interés fijo o variable.
- Gastos de cancelación.
Vivimos actualmente en un entorno financiero en el que las entidades bancarias parece que han vuelto a competir para captar hipotecas entre sus clientes, si bien es cierto que no tienes al alcance de tu mano las facilidades que daban antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.
Además, el hecho de que el Euríbor, como principal referente en la mayoría de los préstamos hipotecarios esté en valores bajos, está impulsando a muchas familias a plantearse afrontar la compra de un piso.
Este indicador es muy importante que lo valores en su justa medida, pues al ser créditos que tienen una larga vinculación en el tiempo, es probable que pueda subir en un futuro no muy lejano y que incida negativamente sobre la cuota mensual que tienes que abonar en tu hipoteca. Si estás interesado en saber su valor diariamente, puedes consultarlo en este enlace.
¿Cuáles son los gastos y cláusulas en una hipoteca?
En el apartado de los gastos, además de los de la firma notarial de la operación o los impuestos derivados de la compraventa inmobiliaria, las comisiones que están íntimamente relacionadas con la hipoteca y que influyen directamente en el importe total que tienes que devolver al banco con el que afrontes la operación son:
- Comisión de Estudio de Préstamo Hipotecario: Cuando solicitas un crédito hipotecario, la entidad o entidades con las que te plantees trabajar, realizan un estudio previo en el que evalúan tu capacidad económica para ver si tienes capacidad para devolver el préstamo.
- Comisión de Apertura: Los bancos sufragan los costes de constitución de la hipoteca mediante esta comisión, que normalmente es un porcentaje sobre la cuantía total del préstamo concedido.
- Comisión de Cancelación o por amortizaciones anticipadas: Esta comisión se encuentra en la actualidad regulada por ley, o por lo menos en lo que se refiere al porcentaje máximo que las entidades pueden cobrarte por cualquiera de estas acciones y que está fijada en el 0,5% si lo realizas en los primeros 5 años de vigencia del préstamo o en el 0,25% si es con posterioridad.
Es cierto que en la oferta hipotecaria que tienes disponible hay mucha variación entre las comisiones que aplican las distintas entidades y que van desde la eliminación de alguna de estas comisiones hasta unos valores importantes, por lo que está en tu mano el intentar conseguir las mejores condiciones para tu hipoteca.
En el apartado de las cláusulas, imaginamos que has oído en innumerables ocasiones que cuando firmas un contrato es fundamental el leerte la letra pequeña para conocer al detalle lo que estás firmando, pero ambos sabemos que en la práctica, cuando nos ponen delante un contrato con innumerables cláusulas, nos cuesta bastante prestarles atención e incluso hay conceptos que no entendemos.
Dado que una hipoteca conlleva un alto coste económico y nos va a vincular durante un elevado período de tiempo con el banco, te recomendamos encarecidamente que leas el contrato con detenimiento y que consultes y resuelvas todas las dudas que te puedan surgir antes de firmar el contrato.
Presta especial atención a si el contrato hace alusión a la cláusula suelo y a las condiciones relativas a los intereses de demora, ya que aunque ya existen sentencias que han anulado partes de contratos hipotecarios por incluir cláusulas abusivas, no está de más que negocies previamente con el banco para evitar problemas posteriores o tener que ponerte en manos de la justicia para que dictaminen si tu contrato tiene cláusulas abusivas.
¿Cuál es la cantidad máxima que puedes financiar en una hipoteca?
No todos los préstamos hipotecarios financian el 100% del coste de tu vivienda. De hecho, es difícil encontrar en la actualidad alguna entidad bancaria que te cubra más del 80% del valor de tasación, frente a las facilidades que daban hace unos años en los que prácticamente todo valía para captar clientes.
Así pues, es importante que tengas en cuenta que para afrontar la compra de una vivienda, es casi seguro que necesitarás aportar como mínimo un 20% del valor del inmueble y tener en cuenta los gastos que se generarán de la operación y que estarán en torno al 10% del global.
¿Hipoteca con interés fijo o variable?
En los últimos tiempos las hipotecas a interés fijo van ganando terreno debido a que te garantizas pagar la misma cuota mensual durante toda la vida del préstamo.
Por contra, no te beneficiarás de las bajadas del Euríbor, que es el índice de referencia mayoritario para los préstamos en nuestro país, pero tampoco te afectarán sus subidas.
Aun así, más del 90% de las hipotecas se firman a interés variable, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y seguramente se debe a que a largo plazo, las hipotecas a tipo fijo pueden resultar algo más caras debido a que sus intereses están alrededor del 3,50% y en algunos casos llegan hasta el 8,00%.
Para las hipotecas a interés variable, antes, la mayoría de los bancos tenían ofertas alrededor de Euríbor + 1,50%. Ahora es posible contratar hipotecas a un interés menor y acercarte incluso hasta Euríbor + 1%, pero analiza también si para acceder a ella te exigen alguna otra vinculación adicional como seguros de hogar, tarjetas de crédito…
No te olvides tampoco de utilizar internet porque, habitualmente, la banca online suele tener préstamos en mejores condiciones que la banca tradicional y además puedes utilizar un comparador de hipotecas como por ejemplo el de Help my Cash que puedes ver aquí y que seguro que te ayudará a decidirte por la opción que más te interese.
¿Cómo sabes el plazo de amortización adecuado para una hipoteca?
El plazo de amortización es el número de años que vas a estar pagando tu préstamo hipotecario. Es importante que fijes un plazo adecuado, teniendo en cuenta tus ingresos mensuales, pues cuanto más largo sea el plazo, más caro será el préstamo, pero si eliges un plazo demasiado corto, la cuota mensual será más alta y te resultará más difícil soportarla.
Los plazos máximos que suelen conceder las entidades bancarias están entre los 25 y los 30 años, aunque existen bancos que lo limitan a 20 años.
Un indicador importante para saber si podrás afrontar el coste de tu hipoteca es que la cuota mensual resultante de tu préstamo, no supere el 30% o como mucho el 40% de tus ingresos, para garantizarte una estabilidad que te permita abordar el resto de gastos mensuales con tranquilidad.
¿Qué pasos tienes que dar para cancelar la hipoteca?
Si has llegado a la cuota final de tu préstamo hipotecario o tienes la suerte de poder amortizar tu hipoteca, no te olvides de realizar todos los trámites necesarios y que aquí te describimos:
- El primer paso que tiene que dar es liquidar la deuda en el banco y abonar la comisión por cancelación si es que todavía el préstamo no ha llegado a su vencimiento.
- Una vez saldada la deuda, la entidad bancaria tiene que expedirte el certificado de deuda cero, que en principio deberá ser sin coste, aunque algunos bancos cobran por esta gestión.
- En cuanto al papeleo, puedes optar por delegar esa función en tu entidad bancaria, contratar los servicios de una gestoría o realizarlo por tu cuenta. Ya sabes que nosotros siempre recomendamos ponerse en manos de profesionales, porque aunque es cierto que tendrás un coste añadido, te evitarás sorpresas desagradables y ahorrarás tiempo.
- Visita al notario junto con un apoderado del banco, donde se hará una escritura pública de cancelación para lo que necesitarás el certificado expedido por el banco y la escritura de la hipoteca.
- Acudir a tu delegación de Hacienda y rellenar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- El último paso no es obligatorio, pero sí recomendable, y consiste en que vayas al Registro de la Propiedad con toda la documentación anterior para hacer efectiva la cancelación del préstamo y no estaría de más que solicitases una nota simple para comprobar que ya no existe ninguna carga hipotecaria sobre tu vivienda.
Hasta aquí el desarrollo desde nuestro punto de vista de las claves que tienes que tener en cuenta a la hora de solicitar una hipoteca. Esperamos que te haya resultado interesante y sobre todo de utilidad.
Es cierto que no hemos incluido los problemas que pueden surgir en el caso de que no puedas hacer frente a las cuotas de tu hipoteca, pero creemos que es una temática lo suficientemente amplia como para dedicarle un artículo exclusivo.
Si buscas más información sobre la compra de viviendas, te invitamos a visitar nuestro artículo 5 sabios consejos para comprar casa.
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