Si no conoces en profundidad el tema inmobiliario, probablemente la primera parte del título de este artículo te habrá sonado a chino y se te habrá venido a la cabeza la pregunta de la segunda parte.
Y te lo digo por experiencia, porque estaba dudando si abordar este tema en el blog en este momento o posponerlo para otra ocasión, cuando se me ha ocurrido hacer una prueba irrefutable: Preguntar a los más allegados que no conocen el mercado inmobiliario.
El “experimento sociológico” del contrato de arras
Empezaré diciéndote que, aunque una pequeña cantidad de las personas a las que les he planteado esta cuestión sabían más o menos de lo que estaban hablando, en general me he quedado con la sensación de que estaba viendo uno de esos programas de televisión en los que preguntan a niños o niñas de corta edad sobre un tema básico o de actualidad y no puedes evitar una sonrisa o incluso alguna sonora carcajada cuando ves sus respuestas.
Para ilustrar esto que digo, voy a contarte los dos que me han parecido más estrambóticos y para ocultar sus identidades, los llamaremos ciudadano 1 y ciudadano 2:
- Ciudadano 1:
- ¿El contrato de arras?
- Pues… no sé… me suena a cuando Luis Moya era el copiloto de Carlos Sainz…
- Curva para la derecha… arrás… a fondo… saliendo… arrás
- Pero igual no es eso lo que me estás preguntando, ¿no?
- Ciudadano 2:
- ¿Qué has dicho?
- ¿El contrato de arras?
- Eso será algo de jugar a las cartas, ¿no?
- Por ejemplo, cuando arrastras en el tute o algo parecido, ¿o qué?
Podrás imaginar que después de estas respuestas a mi “experimento sociológico”, por supuesto realizado sin ningún rigor científico, haya creído interesante abordar este tema para intentar resolver las dudas más habituales que suele presentar.
¿Qué es el contrato de arras?
Si tuviera que darte una definición aplicada al ámbito estrictamente inmobiliario, te diría que es un acuerdo privado, mediante el cual el comprador del inmueble entrega al vendedor de la vivienda un porcentaje de la cantidad económica pactada del precio total del inmueble, para reservarse el derecho de compra sobre esa vivienda.
Al tratarse de un acuerdo privado y no de un contrato oficial, el porcentaje que el comprador de la casa abona a la firma al vendedor se negocia entre las partes, siendo una práctica habitual, un porcentaje en torno al 10% del valor de la vivienda.
Diferencias entre contrato de Compraventa, contrato de arras y señal
A simple vista, pueden parecer conceptos similares y en muchos casos pueden llevar a la confusión, pero técnica y jurídicamente tienen diferencias importantes entre ellos:
- El contrato de compraventa es el documento que hace oficial la adquisición de la vivienda.
- El contrato de arras es una promesa de que en el futuro se firmará un contrato de compraventa, es decir, un acuerdo previo a la compraventa que consiste en la entrega al vendedor, por parte del futuro comprador, de una cantidad de dinero vinculado a la compraventa que se quiere llevar a cabo, con unas obligaciones y unos derechos de cada una de las partes.
- La señal deberías entenderla como una opción de poder comprar la vivienda, si bien las obligaciones de las partes no están tan claras y jurídicamente tiene un tratamiento distinto.
¿Existen distintos tipos de arras?
La verdad es que este tema siempre ha sido jurídicamente complicado, porque no hay una definición clara en el código civil para las arras, pero puedo decirte que hay tres tipos:
- Arras Confirmatorias: El precio abonado por el comprador forma parte del pago del precio total. Si una de las partes incumple el contrato, la otra puede exigirle su cumplimiento o su resolución y la indemnización por los daños y perjuicios que ocasione.
- Arras Penitenciales: No obligan al cumplimiento del contrato, pudiendo ambas partes desistir con la perdida de la cantidad entregada por el comprador o la devolución por parte del vendedor del doble de la cantidad, en función de quién decida no llevar a cabo la compraventa finalmente.
- Arras Penales: Reflejan la cantidad que perderá el comprador o deberá devolver doblada el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de alguna de las obligaciones que han acordado las partes. Pero además, esto no impide que el perjudicado pueda solicitar una indemnización por los daños causados, y obligar al cumplimiento forzoso.
¿Qué debe tener un contrato de arras?
Si en algún momento de tu vida llegas a la situación de firmar un contrato de arras para comprar o vender una vivienda, te recomendamos que te asesores debidamente con un experto en estos temas para evitar problemas futuros.
Dicho esto, es conveniente que en ese acuerdo prestes atención a estos puntos que considero fundamentales:
- Dónde está ubicada la vivienda. De una forma clara e inequívoca. Localidad, calle, número, piso…
- Datos del propietario actual del inmueble. Con todos los datos legales que así lo representen.
- Descripción de las características básicas de la vivienda, metros cuadrados, número de habitaciones, baños… y teniendo en cuenta incluir posibles anexos como garajes, trasteros…
- El precio final de la vivienda. Reflejando exactamente el precio que han acordado ambas partes para cerrar la operación.
- La forma de pago. Sea cual sea la acordada, pero que detalle expresamente cómo, dónde, cuánto y cuándo se abonará cada una de las partes del pago, si es que hubiese más de una.
- La cantidad que se entrega en concepto de arras, especificando claramente que ese dinero es a cuenta de la compraventa y que se descontará del precio final cuando se constituya la escritura.
- La forma de pago del dinero que se entrega en las arras. Puede negociarse entre las partes, aunque te recomendamos que si eres el comprador y estás muy interesado en el inmueble, intentes acordar una cantidad elevada para que el vendedor no cancele la operación. Eso sí, este pago siempre debe ser nominativo y debe figurar el nombre de quién recibe el pago, para poder acreditarlo en caso de que fuese necesario.
- El tiempo máximo para formalizar la venta, es decir, la fecha máxima en la que se realizará la venta y hay que darle especial importancia a este punto, ya que se producen situaciones en las que si no está bien definida, puede generar problemas. Por ejemplo, cuando el vendedor todavía reside en la vivienda y tiene dificultades para abandonarla en el plazo establecido o el comprador no puede acceder a la financiación que creía y tiene dificultades para hacer frente al compromiso.
- Las posibles cargas de la propiedad, para evitar sorpresas a posteriori desagradables a los compradores, aunque es cierto que si te pones en manos de un experto agente inmobiliario, ya te habrá informado previamente a la firma de las arras.
- Cualquier otro punto acordado, que las partes consideren importantes y que deben reflejarse en el contrato, como por ejemplo quién y cuándo se hace cargo de las facturas pendientes de la casa y de los gastos que genera.
- Consecuencias en el caso de que cualquiera de las partes rompa el contrato. Es cierto que la ley ya establece unas penalizaciones en caso de resolución, pero también te recomendamos que incluyas:
- Que si el acuerdo lo rompe el comprador del piso, pierde la cantidad entregada.
- Que si el acuerdo lo rompe el comprador del piso, tendrá que devolver por duplicado la cantidad que haya recibido.
Esperamos que esta información te haya servido para despejar tus dudas sobre el contrato de arras, pero no te olvides de plantearnos cualquier cuestión que no te haya quedado clara o que no hayamos detallado en este artículo.
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