¿Te suena la historia de alguien que ha recibido una cuantiosa herencia de un tío lejano que marchó a hacer las Américas y amasó una gran fortuna?
Seguramente esta historia se producía en nuestro país en otra época en la que, por motivos económicos o políticos, hubo mucha gente que tuvo que emigrar para poder vivir bajo sus ideales o en busca de una fortuna que aquí no podía conseguir.
Sí, es cierto… Parece la introducción de un libro antiguo o de una historia contada por un abuelo a sus pequeños nietos que, por supuesto, tendrá un final feliz pero… ¿Te gustaría ser protagonista de esta historia?
La verdad es que este tipo de historias es difícil que puedan darse en la actualidad pero, aun así, el tema de las herencias es mucho más delicado de lo que puede parecer a simple vista y sin duda uno de los generadores de conflicto más importante entre familiares.
Ten en cuenta que a la pena habitual por el fallecimiento de un familiar se suma, en los días y meses posteriores, un largo camino para determinar los herederos del patrimonio del fallecido y la cuantía a asignar a cada uno de ellos.
Comenzamos con un recorrido por los diferentes aspectos que tienes que tener en cuenta si te ves inmerso en una herencia, siempre desde el punto de vista inmobiliario, puesto que si los bienes a repartir se reducen a una cantidad económica, la cuestión parece en principio más sencilla y suele resolverse con más celeridad.
Herencias: ¿Beneficios o Problemas?
Esta dicotomía es difícil de dilucidar sin tener más elementos de juicio.
Aparte de nuestra propia experiencia, uno de los factores que nos lleva a mantener esta afirmación tiene que ver con el índice de renuncias a herencias, que en España ha crecido de forma ininterrumpida.
El incremento de renuncias a herencias se da en todas las Comunidades y se agudiza en Asturias, Andalucía o Murcia, que curiosamente coincide con las comunidades que tienen el impuesto de sucesiones más elevado.
En Aragón, la situación quizás no sea tan alarmante como en otras comunidades.
El impuesto de sucesiones
El impuesto de sucesiones es una tasa directa que grava los incrementos de patrimonio obtenidos de herencias o donaciones recibidas por las personas físicas.
Es, por lo tanto, un impuesto que aparece siempre que se produce una herencia o donación.
Pese a ser un impuesto estatal, está transferido a las Comunidades Autónomas y están facultadas para regular:
- El importe del impuesto.
- Las posibles deducciones y bonificaciones de la cuota a liquidar.
- La regulación de la gestión y la liquidación de la tasa.
Fruto de esta transferencia estatal y como podrás imaginar, hay grandes diferencias del impuesto de sucesiones entre las distintas Comunidades Autónomas, que la verdad que para un profano en la materia resultan difíciles de entender y que han sido incluso motivo de discusión entre comunidades para ver quién tenía derecho a cobrarlo como, por ejemplo, el que se produjo entre Madrid y Andalucía con la herencia de la Duquesa de Alba, en la que finalmente Madrid impuso su criterio y los herederos se ahorraron una importante cantidad, si se compara con la que habrían tenido que hacer frente en Andalucía.
De hecho, este caso viene a apoyar la opinión de expertos que, apoyados en la curva de Laffer y la teoría de Rolle, aseguran que un elevado impuesto de sucesiones recauda menos cantidad que gravámenes más bajos.
¿Habrá cambios legislativos en el impuesto de sucesiones?
Desde nuestro punto de vista es inevitable, ya que se han producido hechos que llevarán a la revisión de este impuesto. Por ejemplo, una sentencia del tribunal de Luxemburgo que consideró que este impuesto vulnera parcialmente la normativa europea, puesto que los ciudadanos que residan en otros estados miembros, no pueden acogerse a las deducciones o bonificaciones que presentan algunas comunidades y, por tanto, están abocados a pagar una mayor cantidad por este impuesto.
Principales problemas de herencias con viviendas
Tradicionalmente, somos un país al que le gusta tener gran parte de su patrimonio concentrado en el sector inmobiliario, idea seguramente reforzada por las altas rentabilidades que se han conseguido en épocas pasadas y que nos llevaron a la archiconocida burbuja inmobiliaria.
Independientemente de si el fallecido ha dejado testamento y de quiénes son los herederos, temas que dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se produzca la herencia están regulados por el código civil o por el derecho común y foral, en los que vienen detalladas todas y cada una de las distintas posibilidades (herencias de padres a hijos, herencias a cónyuges, herencias a tíos, herencias a sobrinos…), en muchas ocasiones los herederos que reciben una herencia con patrimonio inmobiliario, tienen complicaciones a la hora de liquidar los impuestos que lleva asociados, ya que tienen que hacer frente a la operación con sus propios ahorros, y estos no siempre son suficientes para cubrir la totalidad del importe del impuesto.
Incluso hay disputas entre los distintos herederos, porque es posible que unos pretendan quedarse con el inmueble, mientras otros prefieran venderlo para obtener un beneficio económico.
Si te encuentras en esta situación, nuestra recomendación es que intentes por todos los medios alcanzar un acuerdo con el resto de herederos, evitando largos y costosos procesos judiciales, que solo conllevan el deterioro y la pérdida de valor del inmueble.
Para que te hagas una idea, hay datos que indican que el valor de un inmueble proveniente de una herencia es entre un diez y un veinte por ciento más económico que otro de similares características y ubicación; ya que los herederos quieren evitar pagar los costes del IBI, tasas municipales o recibos de comunidad y deciden venderlo más barato de lo habitual para que el proceso de venta sea rápido, saltándose pasos fundamentales en el proceso como los que te explicamos en 7 Consejos o más para comprar o vender tu casa.
El valor del inmueble heredado
Uno de los principales problemas y con el que nos encontramos con frecuencia en las herencias es determinar cuál es el valor del inmueble. ¿Cuánto vale un piso?, ¿Por cuánto puedo vender un apartamento?, ¿Qué valor de mercado tiene un dúplex?, ¿Y un chalet?, ¿Y un local comercial?
Imagino que pensarás que depende del momento en el que quieras venderlo, de la localidad en la que esté situado, la zona, la superficie construida, el número de habitaciones…
Todo esto es cierto, pero hace mucho tiempo que comprendí, y creo que estarás de acuerdo conmigo, que el precio de un producto o servicio siempre viene determinado por lo que alguien esté dispuesto a pagar por ello, siempre y cuando actúes con honestidad, profesionalidad y el precio esté dentro de unos parámetros de mercado adecuados.
Está claro que influyen otros muchísimos factores como pueden ser los materiales usados, los tiempos de producción, el diseño, su funcionalidad, las necesidades que cubre… Pero todos están supeditados al anterior.
Sin embargo, esta situación puede no ser válida cuando hablamos de herencias de pisos, puesto que la tasación de la administración puede darle un valor al inmueble mucho mayor del que tenga en la actualidad, y que ni con la venta de la vivienda podría hacerse frente al pago del impuesto de sucesiones.
Y créeme cuando digo esto, porque hemos vivido experiencias en los últimos tiempos en este sentido que, por la importancia y lo extenso del tema, dejaremos para tratar en otro artículo.
De todas formas, es posible que si te llega una herencia, no sepas exactamente lo que tienes que hacer. Nuestro consejo es que te pongas en manos de especialistas en el tema, y si quieres ir cogiendo algo de información inicial, te recomendamos el artículo ¿qué tengo que hacer si heredo? de Elena Mengual (@elenamengual) publicado en el periódico El Mundo.
Esperamos que esta información te haya servido para aclarar un poco el complejo mundo de las herencias inmobiliarias. Te animamos a que nos cuentes tu caso en los comentarios del artículo si has vivido alguna situación similar o te queda alguna duda que te gustaría resolver.
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