¿Pensando en invertir en vivienda y rentabilizarlo mediante el alquiler? Si, en tu caso, necesitas pedir una hipoteca para ello, a continuación te explicamos paso a paso cómo calcular la rentabilidad que obtendrás. De esta forma, te resultará muy sencillo evaluar desde el primer momento si estás realizando o no una buena inversión inmobiliaria.
Cuando nos planteamos comprar para alquilar, es muy importante valorar bien desde el principio la rentabilidad que podremos obtener. De nada sirve comprar un inmueble a un precio económico si la renta mensual que podremos conseguir no nos va a permitir cubrir con creces los gastos fijos que la vivienda nos genera.
A continuación te ofrecemos nuestra calculadora de rentabilidad, con la que podrás conocer al instante si la inversión inmobiliaria que estás valorando es interesante o no.
Para comprender bien las diferentes maneras que existen de calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, te ofrecemos a continuación 3 ejemplos: Rentabilidad bruta, rentabilidad neta y rentabilidad con hipoteca.
Rentabilidad bruta del alquiler
La rentabilidad bruta del alquiler mide la relación entre el coste de la inversión y el beneficio que nos produce, un dato que suele mostrarse en porcentaje.
Ejemplo real:
Imaginemos que hemos comprado una vivienda por 100.000 € y la queremos alquilar por 700 € al mes. Para calcular la rentabilidad bruta del alquiler, tendremos que tener en cuenta todos los costes que hemos asumido para hacernos con la vivienda. Imaginemos que fueron los siguientes:
- Importe de compra: 100.000 €
- Gastos de compra: 20.000 €
- Ingresos anuales brutos del alquiler: 700 € x 12 meses = 8.400 €
- Rentabilidad bruta del alquiler: 8.400 / 120.000 = 7%
Rentabilidad neta del alquiler
Aunque la rentabilidad bruta del alquiler nos permite obtener una aproximación muy certera de la rentabilidad a la que podremos optar con nuestra vivienda, se hace necesario calcular la rentabilidad neta del alquiler para obtener unos datos más precisos.
La rentabilidad neta del alquiler mide la relación entre el coste de la inversión y el beneficio que nos produce, teniendo en cuenta los gastos fijos.
Con gastos fijos entenderemos todo aquello que tendremos que asumir como propietarios del inmueble mientras lo tengamos alquilado: Comunidad de vecinos, IBI, derramas…
Ejemplo real:
Siguiendo con los datos de nuestro ejemplo, los conceptos a tener en cuenta para calcular la rentabilidad neta del alquiler, serían los siguientes:
Rentabilidad = (Ingresos anuales – Gastos fijos) / Inversión inmobiliaria
- Importe de compra: 100.000 €
- Gastos de compra: 20.000 €
- Ingresos anuales brutos del alquiler: 700 € x 12 meses = 8.400 €
- Gastos del alquiler: 200 € x 12 meses = 2.400 €
- Ingresos anuales netos por alquiler: 8.400 – 2.400 = 6.000 €
- Rentabilidad neta del alquiler: 6.000 / 120.000 = 5%
Rentabilidad neta de alquiler con hipoteca
A continuación tendremos en cuenta la existencia de una hipoteca.
La rentabilidad del alquiler con hipoteca, mide la relación entre el coste de la inversión y el beneficio que podremos conseguir, teniendo en cuenta tanto los costes fijos como la existencia de una hipoteca.
Ejemplo real:
Imaginemos que para comprar la vivienda necesitamos solicitar una hipoteca de 70.000 € (para segundas residencias, los bancos no suelen ofrecer más del 70%) a un interés fijo del 2% y un plazo de 30 años. Pongamos que cuota mensual de la hipoteca es de unos 300 €.
- Importe de compra: 100.000 €
- Gastos de compra: 20.000 €
- Fondos propios: 30.000 €. Hipoteca: 70.000 €
- Ingresos anuales brutos del alquiler: 700 € x 12 meses = 8.400 €
- Gastos del alquiler: 200 € x 12 meses = 2.400 €
- Hipoteca: 300 € x 12 meses = 3.600 €. Supongamos que 1.800 € son intereses, que es realmente el gasto de tener la hipoteca.
- Gastos alquiler + intereses hipoteca: 2.400 + 1.800 = 4.200 €
- Ingresos anuales netos por alquiler: 8.400 – 4.200 = 4.200 €
- Rentabilidad neta del alquiler con hipoteca: 4.200 / 30.000 = 14%
Como ves, el alquiler con hipoteca es la opción más rentable. Hay que tener en cuenta además que, con el paso del tiempo y la inflación, el alquiler que paga el inquilino va subiendo, mientras que el dinero que se paga al banco cada vez vale menos.
En Landa Propiedades contamos con agentes del comprador, personal shopper inmobiliarios y departamento financiero y de alquileres propio, que te podrán ayudar y asesorar en todo lo relacionado con la compra de tu nueva vivienda y a obtener la mayor rentabilidad por ello.
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