El pasado día 1 de enero de 2022 empezó a ser efectiva la nueva normativa de liquidación de impuestos: El nuevo valor referencia para inmuebles. Con esta modificación ha dejado de utilizarse el valor del inmueble en el momento de la operación de compraventa para tomar el valor de referencia que viene dado por el Catastro como única base a la hora de calcular el Impuesto sobre el Patrimonio, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Valor de referencia del Catastro de una vivienda
Es el valor que le da la Dirección General del Catastro a un inmueble. El valor de referencia se determina año a año por aplicación de módulos de valor medio basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad.
En la Sede Electrónica del Catastro se han añadido mapas de valores de toda España, en las que se divide el territorio en zonas de igual valor inmobiliario y tipológico.
A cada zona se le asigna un valor medio, en función de las compraventas del año anterior. Este valor normalmente se establece por superficie, es decir, en €/m², para zonas de viviendas colectivas, aunque en zonas de viviendas unifamiliares se establece en valor unitario, es decir, en €. En base a este valor medio, se aplican coeficientes de categoría, antigüedad y estado de conservación, basándose, transitoriamente, en la normativa de valoración catastral.
Para asegurarse de que el valor de referencia es siempre inferior al valor de mercado, se establecen unos factores de minoración, que consisten en coeficientes reductores que se aplican en el cálculo individualizado de cada inmueble.
Los factores de minoración
El referido factor de minoración se aplica a los módulos de valor medio de los inmuebles, que son el resultado del análisis de los precios de todas las compraventas inmobiliarias que se realizan ante notario, comunicados por estos a la Dirección General del Catastro.
La finalidad de la aplicación del factor de minoración es que el valor de referencia de un inmueble determinado no supere su valor de mercado. No obstante, la aplicación del 0,9 implica que se acercará mucho a dicho valor, con lo cual es presumible un incremento en la carga fiscal derivada de los referidos impuestos.
Procedimiento y dudas de constitucionalidad
«La ley deja al contribuyente la posibilidad de impugnarlo si considera que no se atiene al precio, contraprestación o valor de mercado. No es, por tanto, la administración tributaria autonómica, sino el ciudadano, el obligado a iniciar un procedimiento, utilizar una pericia, visitar un inmueble y motivar su valoración. Esa carga, antes administrativa, se traspasa a un contribuyente que es el que previamente ha tenido que autoliquidar y pagar el tributo», nos cuenta Silvia Mestre, socia de PARAISO4ABOGADOS.
Diferencias entre el valor catastral y el valor de referencia
El valor catastral de los inmuebles se actualiza por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Es un dato privado y su revisión se produce, en el caso de inmuebles urbanos, en el marco de procedimientos de valoración colectiva.
El valor de referencia de los inmuebles se determinará año a año, simultáneamente en todos los municipios, y servirá de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), y sobre Sucesiones y Donaciones. Será de dominio público y se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro.
Doble efecto del valor de referencia
- Si declaramos un valor igual o superior al valor de referencia resultante del Catastro, pagaremos impuestos por este valor y se excluye la comprobación de valores por Hacienda.
- Si el valor declarado es inferior al valor de referencia, Hacienda puede considerar el valor de referencia como base imponible.
Si tienes más dudas sobre la nueva normativa de liquidación de impuestos o si quieres que te ayudemos en tu compraventa inmobiliaria, Landa Propiedades cuenta con un equipo profesional capaz de ayudarte en cualquier cuestión que pueda surgir.
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