A la hora de ejecutarse la compraventa de una vivienda, uno de los documentos que más dudas genera es el contrato de arras.
Una de las dudas más frecuentes que nos formulan nuestros clientes es: ¿Qué sucede si, una vez firmadas las arras, finalmente no se ejecuta la compraventa? La respuesta es que existe una penalización que depende de si la parte que incumple el contrato es el comprador o vendedor.
Qué es el contrato de arras
El contrato de arras es un documento privado a través del cual ambas partes, comprador y vendedor, se comprometen a realizar la compraventa.
En este momento, el comprador entrega al vendedor un porcentaje del total del precio estipulado en concepto de arras para asegurarse el derecho de compra sobre esa vivienda. Las arras funcionan como compromiso.
El porcentaje que el comprador abona al vendedor depende del contrato. Al tratarse de un documento privado, no existen unas normas establecidas, pero normalmente se fija en el 10-20% del valor de la vivienda.
El contrato de arras se conoce también como reserva o señal, que no se debe de confundir con el pago aplazado del precio.
Cuando nos referimos al pago aplazado del precio de la compra, estamos ante un contrato de compraventa con precio aplazado. En ese caso, ni comprador ni vendedor pueden rescindir unilateralmente el contrato. Es precisamente esa la diferencia fundamental con el contrato de arras, el que, tanto comprador como vendedor, pueden rescindir el contrato bajo unas condiciones de penalización.
Se entiende, salvo que se especifique lo contrario en el contrato, que la cantidad que se entrega es a cuenta del precio total a pagar.
El valor de las arras
La mejor alternativa a la hora de fijar la cuantía que deberás de establecer en tu contrato de arras, seas comprador o vendedor, es acudir a un profesional inmobiliario para que te ayude a determinar la cuantía óptima y a redactar el contrato.
Como te decíamos antes, suele fijarse en un 10-20% del valor del inmueble, pero depende del tipo de vivienda, del precio final y de las características del contrato.
¿Qué ocurre si una vez firmado el contrato de arras una de las partes se echa para atrás?
Tanto comprador como vendedor pueden rescindir el contrato unilateralmente, pero eso sí, tendrán que hacer frente a la indemnización correspondiente.
Si finalmente la operación no llega a producirse porque alguna de las partes decide no seguir adelante, las arras se aplicarán a la indemnización correspondiente.
La indemnización depende de cuál sea la parte que no cumple con el contrato (comprador o vendedor)
- Si es el comprador quien incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
- Si es el vendedor quien incumple su compromiso de transmitir el bien, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.
En el caso de haber firmado arras confirmatorias o penitenciales, el incumplidor podrá exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, incluyendo la indemnización.
En caso de que hayas utilizado las arras penales, la cuantía de la indemnización se identificará con las arras. Pero si hubieras utilizado arras confirmatorias, la indemnización deberá calcularse en el correspondiente proceso judicial.
En el caso de que deba calcularse la indemnización, se debe de tener en cuenta:
- El daño emergente: Los gastos que el perjudicado haya tenido que realizar para estimular el cumplimiento del contrato.
- El lucro cesante: Lo que ha dejado de ingresar el perjudicado a causa de la operación no realizada.
- Los daños morales: En este caso es necesario que se haya producido una importante molestia en el perjudicado.
- Intereses moratorios y procesales.
El contrato de arras es un mecanismo de garantía del cumplimiento de la operación de compraventa, incentiva el cumplimiento por ambas partes y agiliza la indemnización del perjudicado en caso de no producirse la operación.
Si necesitas que te ayudemos con tu contrato de arras, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. En Landa Propiedades nos encanta ayudarte.
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