A cierre de cada trimestre, en Landa Propiedades analizamos cuál es la situación del mercado inmobiliario en Aragón. Sin duda, una información muy relevante y útil si estás pensando en vender, comprar o alquilar tu vivienda en Zaragoza.
El cambio de ciclo ha llegado
Llevamos varios meses advirtiendo sobre este hecho, en base a la evolución de las principales magnitudes con incidencia en el comportamiento del mercado inmobiliario en Aragón.
Finalmente, los resultados han constatado este hecho. El número de compraventas de vivienda, tras alcanzar niveles máximos, ha registrado sus primeros descensos relativamente significativos.
Los precios, tal y como es habitual, inicialmente moderarán su ritmo de crecimiento y, posteriormente, podrán mostrar tasas negativas.
La incertidumbre principal corresponde a las características del nuevo ciclo. En principio, todo parece indicar que supondrá la vuelta a una cierta normalidad, entendiendo como tal una actividad próxima a las 10 compraventas por cada 1.000 habitantes y año.
El mayor o menor grado de intensidad en el incremento de la inflación, con el correspondiente impacto sobre los tipos de interés, la reducción de la actividad económica y la destrucción de empleo, condicionará la mayor o menor profundidad del nuevo ciclo inmobiliario.
En cuanto a la inflación, sigue alcanzando elevadas cuantías, cerrando el cuarto trimestre de 2022 en Aragón en el 5,9%.
Al cierre del cuarto trimestre, el Banco Central Europeo situaba los tipos de interés en el 2,5%, habiéndolos incrementado recientemente al 3%. El Euríbor ha venido anticipando este cambio de política de tipos de interés, pasando del -0,24% del primer trimestre al 3,02% del cierre del cuarto trimestre, situándose en la actualidad cercano al 3,5%.
La rentabilidad de la vivienda en Aragón, sintetizada en el incremento interanual del precio de la vivienda (5,41%), se ha situado por encima de la rentabilidad anual del IBEX-35 en dicho periodo (-5,56%) y de la rentabilidad de la deuda pública a 10 años (3,2%).
El mercado de la vivienda en Aragón
El 59,69% de las transmisiones de vivienda en Aragón durante el último trimestre han sido por compraventa. El 21,81%, por herencia. El 1,38%, por donación. Y el 20,12%, por otros títulos de transmisión.
Se acumulan 5 años consecutivos con incrementos del peso de alquiler o cesión, alcanzando niveles máximos de la serie histórica.
El número de compraventas registrado en Aragón ha sido 3.551, con un descenso trimestral del -22,33%. Con respecto al mismo trimestre del año precedente, se ha registrado un incremento del 1,23%.
En vivienda usada ha registrado un descenso trimestral del -23,05%, alcanzando las 2.864 compraventas. Respecto a vivienda nueva, se han registrado 687 compraventas, lo que supone un ajuste trimestral del -19,18%.
La ciudad de Zaragoza ha registrado 1.689 compraventas, con un descenso trimestral del -28,76%. En los últimos 12 meses, ha registrado 8.365 compraventas, cerca de niveles máximos desde 3T 2007, con un ascenso interanual del 12,78%.
La ciudad de Huesca ha registrado 124 compraventas, con un descenso trimestral del -6,06%, alcanzando las 554 compraventas en los últimos 12 meses, con un ajuste interanual del -9,92%.
En Teruel se han registrado 90 compraventas, con un descenso trimestral del -1,10%, completando las 392 compraventas en los últimos
12 meses, con una mejora interanual del 15,98%.
La distribución de compraventas de vivienda en Aragón registra, durante el último trimestre, un peso en vivienda nueva del 19,35%, quedando la vivienda usada en el 80,65%.
La vivienda nueva se ha repartido en un 18,25% de vivienda nueva libre y un 1,10% de vivienda nueva protegida.
La superficie media de compraventas de vivienda nueva libre ha sido de 103,26 m2, dando continuidad a su tendencia descendente, tras alcanzar máximos históricos en periodos posteriores al confinamiento. En vivienda nueva protegida, la superficie media ha sido de 85,56 m2. En vivienda usada se han registrado 95,43 m2.
El 45,40% de las compraventas de pisos del último año han presentado una superficie media superior a los 80 m2. El 30,23%, entre 60 y 80 m2. El 20,94%, entre 40 y 60 m2. Quedando un 3,43% con menos de 40 m2.
El precio de la vivienda en Aragón
El precio de la vivienda ha registrado un nuevo incremento (0,90%), alcanzando los 1.521 €/m2. La tasa interanual se ha situado en el 5,41% (5,34% el trimestre precedente).
En vivienda nueva ha registrado un ascenso trimestral del 3,95%, con una mejora interanual del 5,83%, situándose en los 2.002 €/m2. En vivienda usada presenta una ligera reducción trimestral del -0,08%, con un ascenso interanual del 6,1%.
Tomando la modalidad de vivienda pisos, el incremento trimestral ha sido del 0,96%, con un aumento del 2,88% en pisos nuevos, y con una mejora del 0,26% en pisos usados.
En vivienda aislada se ha registrado un descenso trimestral -0,55%. La vivienda adosada ha incrementado un 1,33%.
La opinión de nuestro experto sobre el mercado inmobiliario en Aragón
Una vez revisados y analizados los datos, hemos preguntado a nuestro experto de confianza, José Ángel Goyeneche, sobre su valoración personal. Esto es lo que nos cuenta:
«El cuarto trimestre de 2022, ha sido el primero en el que se nota un cambio de tendencia. Menos operaciones y peores datos macroeconómicos. Eso sí, veníamos de unos datos anteriores excepcionales, así que podríamos alcanzar una “nueva normalidad”, llegando a las 10 compraventas por cada 1.000 habitantes respecto de las 12,67 actuales.
Los datos de empleo y tipos de interés marcarán la tendencia y la evolución en los próximos trimestres, pero sigue habiendo una demanda fuerte y consistente»
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