El tercer trimestre de 2025 confirma un escenario de estabilidad en niveles muy elevados tanto en compraventas como en precios. No estamos ante un cambio de ciclo, sino ante una normalización tras varios trimestres de actividad extraordinaria, en un mercado donde la intermediación inmobiliaria juega un papel clave para interpretar correctamente los datos y acompañar a compradores y vendedores en un contexto cada vez más complejo.
Compraventas: ligera bajada, pero Aragón y Zaragoza siguen en cifras históricas
En Aragón, la vivienda usada registra una caída trimestral del –4 %, con 3.642 compraventas, aún muy próximas al máximo del trimestre anterior y en niveles que no se veían desde 2005.
En el acumulado anual, Aragón alcanza 18.486 compraventas, el mejor dato desde 2008, y encadena cinco trimestres consecutivos de crecimiento interanual (+19,2 %). La intensidad del mercado alcanza 13,5 operaciones por cada mil habitantes, reflejando un dinamismo notable y sostenido.
La vivienda nueva suma 921 operaciones, con un +6,5 % trimestral y un notable +40,6 % interanual. Aunque representa alrededor del 20 % del total, es el segmento que más crece.
Uno de los datos más relevantes del trimestre, y que suele pasarse por alto en muchos titulares, es que el 94 % de todas las compraventas en Aragón las realizan personas físicas, no jurídicas.
Es decir: Aragón es un mercado dominado por compradores particulares, no por fondos de inversión. No hay rastro del fenómeno de los “fondos buitres” que tanto preocupa en otros lugares.
En Zaragoza capital, se registran 2.285 compraventas (–2,5 % trimestral), tras un trimestre previo excepcionalmente alto. En la perspectiva anual, Zaragoza marca cifras históricas: +10,5 % interanual, 8.933 operaciones en 12 meses (máximo de toda la serie) y un +18,8 % acumulado.
Como es habitual en las grandes ciudades, la vivienda usada domina claramente el mercado: aprox. el 80 % de las operaciones corresponden a segunda mano, mientras que la obra nueva sigue creciendo pero con un peso menor.
Precios: subidas intensas, pero aún lejos de los máximos históricos
En Zaragoza capital, el precio medio de la vivienda alcanza los 2.146 €/m², con un crecimiento del 3,4 % trimestral y del 8,4 % interanual, marcando su máximo desde 2011. Aun así, estos valores se sitúan por debajo del techo histórico registrado en 2007, cuando Zaragoza alcanzó sus precios más altos.
En la provincia de Zaragoza, el precio medio asciende a 1.768 €/m², su nivel más alto desde 2012, aunque todavía entre un 20 y un 25 % por debajo del máximo histórico alcanzado durante la burbuja inmobiliaria (aprox. 2.350–2.400 €/m²).
Aragón encadena ya diez años consecutivos de crecimiento en precios, impulsados especialmente por la vivienda usada, que sigue siendo el motor del mercado residencial y uno de los segmentos donde más valor aporta la intermediación profesional.
¿Por qué suben los precios?
Principalmente por desajuste entre oferta y demanda:
Aragón ha sumado 18.597 nuevos habitantes, generando alrededor de 6.000 hogares, mientras que en el mismo periodo solo se han construido 3.000 viviendas.
La oferta disponible es escasa (algo más de 4.000 viviendas, frente a las más de 8.000 que llegó a haber).
Todo ello sucede en un contexto de crecimiento económico del 3 %, tipos de interés estables y Euríbor estabilizado, lo que mantiene la capacidad de compra y hace que el vendedor no tenga motivos para corregir precios.
Obra nueva y financiación: visión rápida de los expertos
Los expertos en obra nueva señalan que el gap de reposición continúa ampliándose: suben los costes de construcción, falta mano de obra y los grandes proyectos absorben profesionales, provocando incrementos de hasta un 10 % en precios dentro del mismo año. Además, remarcan que hoy cuesta más vender lo barato que lo caro, porque los compradores con menor solvencia necesitan más cálculos financieros antes de decidirse.
También se apunta a la tendencia del flex living, aunque se reconoce que la vivienda usada sigue teniendo dos ventajas clave frente a la nueva: mejor ubicación y un precio más accesible.
Desde el sector financiero, Ibercaja recordó que el BCE recomienda no destinar más del 35 % de los ingresos a vivienda, y Aragón se sitúa en torno al 29 %, lo que indica una situación de esfuerzo hipotecario saludable y compatible con un mercado activo.
Si estás valorando vender, invertir o simplemente resolver dudas sobre el mercado inmobiliario en Zaragoza, estamos aquí para ayudarte.
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