Cuando hablamos de vicios ocultos nos referimos a defectos en las cosas que no pueden detectarse en el momento de la compraventa del bien en cuestión.
El concepto se emplea para designar aquellos desperfectos que dan derecho a reclamar la reparación del bien o la resolución del contrato.
Generalmente, los vicios ocultos se aplican a contratos de compraventa, aunque también podrían aplicarse en contratos de alquiler en Zaragoza.
Los vicios ocultos son defectos de cierta gravedad, que impiden la utilización o aprovechamiento completo de un bien.
El vicio oculto no inutilizará la propiedad sobre la que pese, ya que, en caso contrario, estaríamos ante otro tipo de daños y tendríamos que reclamar por medio de otras acciones.
Es necesario que el desperfecto sea de tal entidad que impida el uso natural de la cosa o que, en caso de haberse conocido, hubiera determinado que no se realizara la compraventa o esta se realizara en diferentes condiciones.
Por ejemplo, se considera que un defecto es de esta entidad:
- En compraventas en las que el comprador no habría adquirido el bien de conocer el defecto.
- En alquileres en los cuales se habría negociado un precio inferior a causa de los desperfectos.
Por otro lado, y como se entiende del propio nombre, los vicios ocultos no deben ser perceptibles a simple vista. La clave está en que el comprador no pueda detectarlos en el momento de la entrega. La experiencia profesional del comprador puede invalidar la apreciación de un vicio oculto. Por ejemplo, un defecto estructural en una vivienda, puede no ser un vicio oculto para un arquitecto.
¿Cuándo se pueden reclamar los vicios ocultos?
Los tres requisitos básicos para poder reclamar los vicios ocultos son los siguientes:
- Que el daño sea previo a la compraventa:
Si el vendedor pudiera demostrar que el daño no existía antes de la adquisición, o si bien el comprador no puede demostrar que el daño sea preexistente, la reclamación fracasará.
- Que el daño sea grave:
Es necesario que, de haberlo conocido, el comprador no hubiera cerrado el negocio, o hubiera negociado un precio inferior. Esto evita las reclamaciones por desperfectos menores que no afectan a la integridad o funcionalidad del bien.
- Que el daño esté oculto:
En caso de que el defecto sea fácilmente detectable, el comprador no tendrá derecho a reclamar. Al menos no como vicio oculto.
¿Cuál es el plazo para reclamar los vicios ocultos?
La acción de reclamación de vicios ocultos prescribe en un plazo de 6 meses desde la entrega del bien.
Sin embargo, como ocurre con otras acciones, este plazo puede ser interrumpido por medio de las correspondientes reclamaciones.
Sin embargo, las acciones por vicios ocultos deben ejecutarse en plazos breves, lo que fuerza al comprador a inspeccionar con detalle el funcionamiento y características de la propiedad en un tiempo prudencial.
Hay que tener en cuenta también que en función de los costes de la compraventa, la reclamación judicial por vicios ocultos puede no compensar cuando sea necesario contratar peritos o especialistas que certifiquen su existencia, sobre todo para aquellos bienes con un coste relativamente bajo.
En muchos casos, la mera reclamación extrajudicial por vía de un abogado especialista puede ser suficiente para que el vendedor acepte hacerse cargo de la reparación o minore el precio de venta, sin necesitar acudir a juicio.
En el caso de que los vicios ocultos se encuentren en viviendas de nueva edificación, los plazos para reclamarlos no se someterán al Código Civil sino a la Ley de Ordenación de la Edificación, ya que serán considerados defectos constructivos.
Esta establece diferentes plazos de garantía, dependiendo de los tipos de desperfectos:
- Estéticos:
Se trata de daños en elementos de acabado de la edificación. Por ejemplo, podrían incluir pequeñas grietas o zonas decoloradas. En este caso se dispone del plazo de 1 año para reclamar.
- Habitabilidad:
Son daños que reducen la habitabilidad del edificio, como humedades, goteras, una instalación eléctrica deficiente o un mal aislamiento acústico o térmico. En estos casos se dispone del plazo de 3 años para reclamar.
- Estructurales:
Son vicios que afectan a la estabilidad del edificio. Pueden incluir desprendimientos de materiales o derrumbes de tabiques, por ejemplo. Se dispone del plazo de 10 años para reclamar.
En todos estos casos será recomendable que el abogado encargado del asunto tenga nociones de derecho inmobiliario. Además, el informe de un perito incrementará las posibilidades de éxito de la reclamación.
Recuerda que el vicio oculto de la construcción se define como aquel que no se aprecia en la entrega al cliente de la obra. Suelen manifestarse con el tiempo. En todo caso, los responsables son el proyectista, la constructora y otros agentes de la edificación.
Lo que implica que los plazos de garantía comienzan a correr desde la entrega de llaves, por lo que podrían haber concluido en el caso de que el inmueble sea de segunda o posterior transmisión.
¿Cómo detectar los vicios ocultos?
Los vicios ocultos son difícilmente detectables. Requieren de conocimientos técnicos específicos.
Nuestro consejo es que, de cara a evitar este tipo de problemas en el proceso de compra o alquiler de tu vivienda en Zaragoza, cuentes con un profesional inmobiliario especializado, como un agente del comprador. Ellos son quienes tienen la capacidad de detectar los vicios ocultos a través de una revisión a fondo de la propiedad y sus conocimientos técnicos.
En Landa Propiedades contamos con agentes inmobiliarios especializados en la figura del comprador, que te ayudarán en todo lo que necesites y velarán por tus intereses durante todo el proceso de compra de tu vivienda.
